新潟で古家付きの土地は更地にして売却した方が良い？　不動産売却コラム 新潟不動産売却買取ナビ｜新潟県内の不動産売却、買取はセンチュリー21越後ホームズ

古家付きの土地とは

古家付きの土地は、建物が存在する土地のことを指し、建物とセットで販売されます。もし「中古住宅」として売られる場合、購入者はその建物を居住に利用することを考えていることが一般的です。一方で古家付き土地の購入者は、建物をそのまま利用する場合もあれば、解体して新しい建物を建てる場合もあります。また、建物に欠陥がある可能性もあるため「契約不適合責任の免責」という規定を契約に盛り込むこともあります。

「契約不適合責任を免責にする」というのは、契約が成立した後に何らかの欠陥が明らかになったとしても、売主はその保証をしないという内容の契約のことです。この契約は、売主にとっては有益ですが、買主にとっては欠陥が後から発見された場合でも、売主に対して訴訟を起こすことができないため、不利益な条件となり得ます。
そのため、売買の契約を締結する際には、契約不適合責任について事前に確認しておきましょう。

古家付きのまま売却するメリットデメリット

不動産を売却する際、古家付きの土地をそのまま売るか、更地にしてから売るかは大きな決断の一つとなります。古家付きのまま売却する場合のメリットとデメリットを紹介します。

古家付きのまま売却するメリット

解体費用が発生しない
古家付きの土地を売る際、通常は建物を解体する費用は不要です。これは、そのまま売却できる利点があるからです。取り壊し作業に必要な費用を考慮せずに済むことが、主なメリットと言えるでしょう。
また、解体費用を支払わずに済むことで、売却価格を少なく設定しても最終的に手元に残る金額が多くなる可能性もあります。

固定資産税の軽減措置を軽減できる
古家付き土地は「住宅用地の特例」という制度により、固定資産税と都市計画税が軽減される恩恵を受けます。この特例は、毎年の1月1日時点で土地の登記簿に基づいて課税が行われる固定資産税と都市計画税の軽減措置です。

これは、売却後も引き続き特例が適用され、新たな所有者も軽減された税金負担を受けることができることを指します。この制度は、売買取引において購入者にも魅力的な要素となるでしょう。

3,000万円特別控除の適用期間が長くなる
古家が居住用の住宅である場合、最大で3,000万円の特別控除を利用できます。ただし、この特別控除を受けるためには複数の条件を満たす必要があります。具体的には、以下の要件を満たすことが必要です。

1.自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

2.売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

3.売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

4.売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

5.災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

6.売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

引用元：国税庁

古家付き土地を売却する際には、この特例が適用される期間が長いため、焦らずに販売活動を進めることができます。特別控除の適用期間内であれば、価格交渉を受けた場合でも、自信を持って対応できます。価格の変動に左右されずに、売却活動を計画的に進めることができるのはメリットと言えるでしょう。

古家付きのまま売却するデメリット

売却がしづらくなる可能性が高い
古家付き土地を購入する人は、基本的には土地そのものを求めていることがほとんどでしょう。購入者は建物を取り壊し、自身の住宅を建てたり、駐車場を経営したりすることを視野に入れています。

しかし、建物の取り壊しは物件の引き渡し後に行われるため、買主がその費用を負担しなければなりません。解体には解体業者の手配や費用の支払いが含まれ、住宅ローンの適用外です。解体費用は現金で準備する必要があるため、買主の選択肢が制限され、結果として売却しづらくなる可能性が高まります。

売却価格が下がる傾向がある
古家付き土地の場合、建物の解体費用は購入希望者が負担する必要があります。これにより、購入者は解体にかかる費用を考慮して価格交渉を行うことが一般的です。結果として、売却価格が下がる可能性があります。しかし、自ら解体を行う場合と比較して、同じ金額を支払う形になることを考慮すると、必ずしも大きなデメリットとは言えないかもしれません。

購入者にとっては、解体費用を含めた総額が妥当であるかを判断することになります。また、売主としては、売却価格を適切に設定し、購入者との価格交渉を柔軟に進めることで、双方にとって満足のいく取引が成立するでしょう。売主側は、解体費用の存在を理解し、その点を魅力的な売主の条件として提示することも戦略の一つです。

更地にしてから売却するメリットデメリット

土地を売却する際の選択肢の一つとして、古家を取り壊して更地に変えてからの売却が考えられます。この方法を選ぶ理由としては様々なメリットが存在する一方で、デメリットも無視できません。更地にしてから売却するメリットとデメリットをそれぞれ見ていきましょう。

更地にしてから売却するメリット

流動性が高く買主を見つけやすい
建物を取り壊して土地を更地にしてから売り出す場合、一般的には古家付きのまま売るよりも買い手を見つけやすくなることがあります。これは、人々が「土地」を求めるケースが多いからです。古家付きの土地を探している人よりも、新しい建物を建てるための土地を探している人の方が多いことが理由として挙げられます。

古家を取り壊して更地にすることで、新しい家を建てる意向の人や、収益目的の土地活用を検討している人など、幅広いニーズに対応することが可能となります。

地盤調査がしやすい
古い家を解体した土地は、地中のものや土壌の状態、地盤の状況などが調査しやすい特徴があります。新たに家を建てる際には、地盤調査が欠かせず、地盤が緩い場合には地盤改良が必要となることが一般的です。

古い家が存在してから一定の年月が経てば、土地の地盤は固まっていることがあるため、新たに建てる場合でも地盤改良が不要となることもあります。しかし、新築時の基準は厳しく、地盤が弱いと評価されることもあるため、地盤改良が求められることもあります。地盤改良には費用がかかりますが、しっかりとした地盤情報は購入者に安心感を提供し、購買意欲を高める重要な要素です。土地の状態や地盤の情報を明確に示すことは、信頼性を築く上で不可欠です。

内覧の対応をする必要がない
中古物件を売る際、売主は内覧の申し込みに対応する必要があります。これは家の中を見せるための手続きであり、内部の整理や清掃など準備が大変です。しかし、建物を解体してしまうと、内覧対応の必要がなくなります。内部の状態に気を使う必要もなく、買い手候補は外観や土地の広さ、周囲の環境などを外から確認することができます。

このため、不動産会社の担当者が購入希望者を代わりに案内し、情報提供を行えるようになるのもメリットです。担当者が適切な説明を行うことで、購買意欲を引き出す手助けをする役割を果たします。建物がなくても、周囲の地域やアクセス状況、利便性などのポイントを的確に伝えることで、販売活動を円滑に進めることができます。
売主にとっても、内覧にかかる負担を軽減しながら、購入者に充分な情報提供ができるのはメリットと言えるでしょう。

契約不適合責任を負う必要がなくなる
住まいを売る際、売主は「契約不適合責任」という責任を負う必要があります。これは、売買成立後に住宅に問題が見つかった場合、売主が責任を取るルールです。しかし、更地になっている土地は建物が存在しないため、契約不適合責任の対象外となります。売主としては、売却後に発生する住宅の問題に対する責任を気にする必要がなくなります。

建物がない分、将来的なトラブルやクレームに対するリスクが低減され、販売活動がスムーズに進む可能性が高いです。売主としては、土地の特性を活かし、購入者に安心感を与えることで、良好な取引を促進することができるでしょう。更地になった土地の売却は、契約不適合責任に関する懸念を排除し、効果的な売却戦略を構築するチャンスとなるでしょう。

更地にしてから売却するデメリット

解体費用が発生する
建物が建っている状態から更地にするためには、建物の解体費用を負担しなければなりません。建物の構造によって解体費用は異なりますが、数百万円から数千万円かかるケースもあります。

また、解体時には、家具などの残置物の処分費用や、土地の整地や測量にかかる費用も考慮しなければなりません。これらの費用は、解体作業に加えて土地の状態を整えるために必要です。解体費用だけでなく、関連する諸費用の見積りを取り、売却価格を適切に設定することが、販売活動をスムーズに進める鍵となるでしょう。

固定資産税の軽減措置が適用外となる
更地にすると、古家が建っている状態と比べて、土地の固定資産税が6倍になります。もし売却までに時間がかかると、高い固定資産税を支払い続けなければなりません。これは、土地の評価額が更地となることで上昇し、それに伴って固定資産税が増加するからです。

更地を駐車場などとして活用する場合も同様です。特に、市街地など固定資産税評価額の高い地域にある土地の場合は注意しましょう。

更地にしてから売却した方が良いケース

不動産の売却を検討する際、土地の状態をどうするかは重要なポイントとなります。特に、古家付きの土地の場合、そのまま売るのか、更地にしてから売るのか、その選択は売却価格や手続きのスムーズさに影響を与える可能性があります。具体的に更地にしてから売却した方が有利となるケースを詳しく解説します。

早く売却したい事情がある

もし土地を早く売りたい理由がある場合は、解体費用をかけてでも更地にして売却することを検討すると良いでしょう。先述した通り、更地にすることで土地の利用用途が広がり、買主からの興味を引きやすくなるため、買主を見つけやすい状況と言えます。

また、解体後の土地は状態が明確で、将来のプランやビジョンに合わせて活用できる柔軟性を持っています。これにより、売却のターゲットを広げ、競争相手と差別化することができるでしょう。
更地にするための解体費用は投資として捉え、早期の売却を促進する戦略として考えることが重要です。

少しでも高く売却したい

古家付きの土地を売却する際、購入する買主の多くは解体を前提としています。そのため、古家付き土地の価格には解体費用も考慮する必要があり、更地で売却する場合よりも価格が低くなることがあります。特に、建物の価値が低く老朽化が進んでいる場合は、更地にして売却すれば高額で売却できる可能性が高まるでしょう。
売主は建物の状態や時価を考えつつ、更地にして売却することで、購入者のニーズに合致し、高い売却価格を実現することができるでしょう。

古家の維持管理が続けられない

古家の維持管理が難しく、解体費用を負担してでもその負担から解放されたい場合、更地にして売却することも検討してみましょう。古家付きで売却する際は売却期間が長引く可能性があるため、売却期間中に古家の定期的な維持管理が必要です。遠方にある古家の場合、管理にかかる時間や労力が大きな負担となる場合があります。

古家の売却は、買主を見つけるだけでなく、売主側の労力や負担も考慮しなければなりません。解体によって更地にすることで、古家の売却に伴う管理やメンテナンスの必要がなくなります。

売主は自身の状況やニーズをよく考え、更地にして売却するかどうかの判断を行うべきです。古家の管理や販売活動に伴うストレスを軽減しつつ、土地の価値を最大限に引き出すためにも、適切な選択が求められます。

築年数が経過しすぎて耐震性が低くなっている

一部の古い建物は現行の耐震基準を満たしておらず、耐震性が低い可能性があります。現行の耐震基準では大きな地震にも耐えることが求められています。旧耐震基準の建物では、住宅ローンの減税や改修工事の必要性に影響を与える可能性があるでしょう。

このような場合、売主は解体を検討することで、買主にとって安心できる条件を整えることができます。更地になった土地には、現代の建築基準に合わせて新たに建物を建てることができます。新しい建物は耐震性が高く、地震に対する安全性が確保されるでしょう。これにより、買主は将来的な地震リスクを軽減し、長期的な住宅としての利用を考えやすくなります。

更地にして売却することで、買主にとって魅力的な選択肢を提供すると同時に、売主は古い建物の耐震性に伴うリスクを回避できます。売主と買主の双方にとって、安心感と価値を高めるための一つの戦略と言えるでしょう。

まとめ

今回の記事では、古家付きの土地と更地を売却する際のメリットとデメリットを紹介しました。どちらにも多くのメリットとデメリットがあるため、売却をする目的や売却期間などを考慮しながら、更地にするか検討するのがおすすめです。ご自身で適切な判断ができない場合には、不動産会社などの専門家に相談しましょう。