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不動産売却する方法としては、大きく分けて「仲介」と「買取」の2通りの売却方法があります。
「仲介」と「買取」の不動産売却の流れを比較すると、一番の違いはスピードです。
売却査定依頼をしてから残金決済・お引渡し（現金化）までの期間が全く違います。
売却価格の違いも特徴としてありますので、これらの違いがどのように影響するかについて詳しく見ていきましょう
主に個人のお客様
買取よりも期間がかかる場合が多い
ほぼ相場価格で売却できる
仲介のメリット
仲介のデメリット
不動産会社
不動産会社が購入するため、早期に現金化できる
相場価格よりも安くなる
買取のメリット
買取のデメリット
一戸建ての売却をする前に、まずは現況の把握をすることは必要です。
権利証や登記識別情報通知書は、
権利者であることを公的に
証明するために必要な書類となります。
一戸建て購入時の契約書が手元にあるか確認しましょう。一戸建ての売却自体には支障はありません、しかし売却後の確定申告で必要となるためあったほうがよいでしょう。
一戸建て取得時の登記事項証明書を
確認します。
手元にない場合には、
法務局で取得することができます。
隣地との境界に境界標があるかを確認しましょう。
もし、境界標がない場合には、
測量を行いって境界標を復元することで売却後の隣地の所有者とのトラブルも回避できます。
一戸建てを売却する際に、
売主には境界の明示義務が
ありますので「確定測量図」を
保有しているかもご確認ください。
私道の場合は所有者にあらかじめ承諾を得られないと私道の利用が制限されて売却が困難になったり、買主に大幅な値引きの要求をされてしまうなどリスクがあります。所有者は私道部分の登記事項証明書を取得して確認ができます。
前面道路の幅が4ｍ未満の場合は道路の中心線から2ｍの範囲は建物や塀などを建築することができなくなります。
敷地の有効面積が減ってしまうので、その分だけ売却価格も安くなってしまいます。
敷地が道路にどのくらい接しているかを確認しましょう。
建築基準法には「接道義務」というものがあり、その敷地が道路に2ｍ以上接していなければなりません。
これを満たしていない土地には建物を建てることができません、そのため土地の評価が下がってしまいます。
一戸建ての売却を始める際にまずは売却の査定を不動産会社に依頼して
いくらぐらいで売却可能かを把握しましょう。
一戸建ての売却の際に様々な費用がかかります。
実際にどんな費用がどのぐらいかかるのか把握しましょう。
築年数が古い一戸建てを売却する場合によくある悩みが、
更地にして売ったほうがよいのか？
もしくはそのまま売ったほうがよいかで悩まれるケースがあります。
それぞれのメリット・デメリットがありますを見ていきましょう。
相続発生後に一戸建てを売却するときによくあるケースは、
相続税納税資金を申告期限までに確保するための売却などで時間に
余裕がないことが多いです。期間内の現金化となると買い手がつかない場合の
結果的に相場の価格より安くなってしまう可能性があるのでご注意ください。
希望する価格で売却していきたい場合は、相続発生前に売却を検討していくことで
可能性は高くなると思われます。
相続発生前に一戸建てを売却するメリットは、先に現金化していることで相続発生後に遺産分割協議で相続人が不動産の分割方法で争うということを避けれることです。
しかし、現金の場合には金額そのものが課税対象になるので、一戸建てを相続する場合と比べると割高になりがちなので注意が必要です。
所有者の名義が被相続人名義のままだと買主への移転登記ができず所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。
遺産分割協議が完了していない場合でも、共同相続人全員で売却することは可能ですが、相続人全員の同意書が必要となり難しいケースが多いです。
相続発生後に一戸建てを売却するときによくあるケースは、相続税納税資金を申告期限までに確保するための売却などで
時間に余裕がないことが多いです。
期間内の現金化となると買い手がつかない場合の結果的に相場の価格より安くなってしまう可能性があるのでご注意ください。
希望する価格で売却していきたい場合は、相続発生前に売却を検討していくとことで可能性は高くなると思われます。
売却する一戸建てから今のお住まいの距離がかなり離れている場合、
現地に行き不動産会社を探す必要があります。
この場合の注意点としては、引き渡し時には本人が立ち会う必要
（代理人を立てることも可能）なのと、近隣の一戸建てを売却する場合に比べて、
現地までの交通費や宿泊費、郵送料などの費用がプラスでかかるでしょう。
売却期間中も一戸建てに住み続けながら売却すること自体は可能です。
しかし、内覧の際には立ち合いが必要となるため都度の掃除の手間や物件に
生活感が出すぎてしまうことで敬遠されるケースもあります。
一戸建ての所有者が複数いる場合、まずは持分割合を確認しましょう。
持分割合とは、一戸建てについて持っている所有権の割合のことで、
法務局で敷地及び建物の登記事項証明書を取得して確認することができます。
共有の一戸建てを売却するには、持分を売却もしくは
共有者全員の同意を得ることで売却が可能です。
不動産を売却する際に行う媒介契約とは、家を売る時、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約のことで、
この「媒介契約」が、不動産が高く売れるか、早く売れるかを左右する重要な選択になります。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、売主はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。
瑕疵の存在を知った上で告知しないまま売却し、引渡後に瑕疵が見つかると、
その責任を売主が負わなくてはなりません。
これを契約不適合責任（瑕疵担保責任）といいます。
売主様が知っている一戸建ての状況は、不動産会社に正確に報告するように
しましょう。
一戸建ての売却にはある程度の時間がかかります。
できるだけ高値で売却しようとして売り出し価格を高めに設定すると
売却までの期間が長くなり、できるだけ早く売却しようとすると
相場より売り出し価格を低めに設定したり、買取業者に買い取ってもらうなど
売却価格は安くなる傾向があります。
一戸建てを売却される際には、時間に余裕をもった売却計画を立てることを
オススメします。
一定の時間帯に物件を開放して、自由に見学してもらうものが
オープンハウスです。
予約の必要が無いため気軽に見学ができ、広く購入希望者を募ることが
できる反面、近所の人や冷やかし半分の見学者が来場する可能性があります。
売買契約書には取引内容や売主様・買主様の権利・義務などが
記載されています。
不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に
基づいて権利や義務を履行することになります。
売買契約を締結する際には、売買契約書に記載されている事項の
確認と理解をし、不明な点は遠慮なく不動産会社にお聞きください。
買主様の住宅ローン審査が否決になってしまった場合は
白紙解約となります。
引渡後に瑕疵が見つかった場合には、売主様はその責任を負わなくてはなりません。2020年にこの瑕疵担保責任は契約不適合責任へと
改正され、瑕疵により心理的な損害賠償も認められるようになり
買主側の主張が通りやすくなっています。
一戸建ての売却で売却益が出た場合は、給与所得以外の所得となるため、
会社員の人であっても確定申告をする必要があります。
もし確定申告を忘れてしまうと税務署から調査が入り、延滞税がかかりますので注意してください。
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